編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，之後法規已有修正，相關法條請參註示，恕不更新本文內容。（最近更新日期：
談公寓大廈管理條例相關之案例（一）
◎王彩又律師
前 言
台灣地區地狹人稠，公寓大廈鐵窗林立，過去因法令不周延，再加上國人守法觀念薄弱，缺乏公德心，因公寓大廈集合住宅所衍生之糾紛層出不窮。例如常見之因爭奪停車位造成之紛爭；屋頂平台遭頂樓住戶加蓋出租他人居住，頂樓使用權之爭議；家有惡鄰，時有妨礙安寧、公共安全之行為，引發爭端；樓頂天花板漏水，樓上住戶拒絕配合修繕等問題，俯拾皆是。為解決上述類似之紛爭，對居住關係作適度之規範，公寓大廈管理條例應運而生，立法原意在確保、維持住戶彼此間和諧之關係。惟該條例並非人人皆懂，縱使習法者也未盡熟悉，均在摸索階段。究竟公寓大廈管理條例所規範之事項為何，以下謹就實務上常發生之問題，擇例說明。
案 例
一、屋頂平台之使用權爭議：
1、七層樓之公寓大廈，七樓住戶擅自在七樓屋頂平台加蓋違建，不讓其他樓層住戶進出使用，其他樓層住戶可否請求拆除？如何行使權利？
2、建商與預售屋購買戶訂立預售房屋及土地買賣契約，約定該七層大樓之七樓屋頂平台使用權歸屬七樓住戶，其他樓層之住戶不得使用，並不得干涉七樓住戶之使用，該約定有效否？
二、停車位之問題：
1、建商在空地上規劃停車位，出售予某住戶，並與其他住戶約定不得使用，嗣後其他住戶可否反悔不遵守？
2、某大廈之地下停車位未單獨編列門牌號碼，辦理第一次所有權登記，其中住戶某甲取得地下停車位之使用權，後單獨出售予非住戶之某乙，嗣某甲之房屋及土地持分遭債權人聲請法院拍賣，由某丙拍定，某丙可否主張仍享有地下停車位之使用，要求某乙返還？
三、住戶妨礙安寧之行為：
1、鄰居深夜打麻將，擾人清夢，怎麼處理？
2、住戶養寵物小狗，除時有狗叫聲之噪音外，隨地大小便，有礙公共衛生，怎麼辦？
解 析
一、關於屋頂平台使用權問題：
1、一般人觀念上多認為屋頂平台應歸頂樓住戶使用，此觀念是不合法律規定。依民法第八百十七條規定，數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。民法第八百十八條規定，各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用、收益之權。故屋頂平台係屬全體住戶所共有，並且全體住戶均有權為使用、收益。所以倘頂樓住戶未經全體住戶同意擅自違建加蓋，排除其他住戶使用，是侵害其他住戶之共有權利。依民法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。是以，其他樓層住戶可依民法第八百二十一條規定，本於所有權請求，依民法第七百六十七條規定單獨訴請拆除屋頂平台上之違建，請求將屋頂平台返還予全體共有人。而依公寓大廈管理條例第八條第一項規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶有違反前揭規定之行為，本條例第八條第二項另規定處理方式；管理負責人或管理委員會應予制止，並報請主管機關縣（市）、直轄市政府依本條例第三十九條第一項第二款規定處以新台幣四萬元以上二十萬元以下之罰鍰，限期一個月內回復原狀。逾期仍未回復原狀，逕行回復原狀，費用由該住戶負擔。是以，本案例頂樓住戶在樓頂平台擅自違建之情形，公寓大廈管理條例施行後，可不循繁複之訴訟程序訴請拆除，而依上述公寓大廈管理條例相關規定處理。
2、建商與預售屋購買戶有關屋頂平台歸頂樓住戶使用之約定，係屬分管契約之性質，而分管契約為債權契約僅於約定之當事人間有其拘束力，對第三人並無效力，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋已有明示。故本案例建商與預售屋購買戶有關屋頂平台歸頂樓住戶使用之約定，對於一至七樓之住戶是有拘束力，惟對於轉手後之買受人則無追及之效力。倘住戶中有人嗣後將區分所有權轉讓，即將房地出售，嗣後受讓房地所有權之人可主張不受其前手與其他住戶使用約定之拘束。但公寓大廈管理條例第二十四條規定，區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。故若將七樓住戶有權單獨使用屋頂平台之約定訂明於規約中，則其他樓層之住戶將區分所有房屋所有權出售予第三人，該受讓人因繼受原住戶之一切權利義務，仍受該規約之規範，即不得主張不受該約定之拘束。故為使與其他住戶樓頂平台使用權之約定，能夠拘束爾後之受讓人，可將該約定訂明於規約中，即可發生應有之拘束力。從而在此即要提醒日後買受公寓大廈房屋之民眾，最好事先了解該公寓大廈之規約，以免權益受損尚不知。
二、關於停車位問題：
1、如建商所規劃之空地停車位係屬法定空地，法定空地為共用部分，依公寓大廈管理條例第七條規定，不得約定為專用部分。則建商與住戶之停車使用約定，自屬無效。若非屬法定空地，該空地係全體住戶分別共有，建商與購買戶之停車位使用約定為分管契約，於全體住戶間均有效，並應遵守（理由同前述樓頂平台使用之約定）。
2、土地登記規則第七十六條規定，區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。故若地下室未單獨編列門牌，未單獨登記為某區分所有權人所有，則為各區分所有權人共同使用部分，非所有權之客體，自不得單獨買賣。而依公寓大廈管理條例第四條第二項規定，地下停車位共同使用部分與房屋建物專有部分，有密不可分之主從關係，區分所有權人不得將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或將停車位與房屋分別出售。換言之，出售房地移轉所有權時，地下停車位之應有部分亦隨同移轉，停車位使用權當然亦歸受讓人所享有。是以，依上開土地登記規則及公寓大廈管理條例等相關規定，甲將車位使用權單獨出售予乙，不得對抗嗣後拍定取得房地所有權之丙，依法停車位之使用權仍歸丙享有，丙可對乙主張無權佔用請求返還。
三、關於住戶使用公寓大廈有妨礙安寧衛生之行為：
1、依公寓大廈管理條例第十六條第一項規定，住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。鄰居深夜打麻將，影響住戶安寧，顯然違反前開規定，依本條例第三項規定管理委員會應予制止或按規約處理，若不聽勸阻，得報請地方主管機關縣（市）政府、直轄市政府，依公寓大廈管理條例第三十八條規定，處以新台幣三千元以上一萬五千元以下之罰鍰。
2、公寓大廈管理條例第十六條第三項規定，住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生，公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。故如規約並沒有禁止飼養動物，原則上住戶得飼養。惟若有礙安寧、安全者，管理委員會仍應予制止，依公寓大廈管理條例第十六條第四項規定，必要時並得報請地方主管機關處理，依本條例第三十八條規定，處以新台幣三千元以上一萬五千元以下之罰鍰。倘規約明文禁止飼養動物，自不得飼養，對違反約定者，同前述，依公寓大廈管理條例第十六條第四項規定處理。故有鄰居住戶養小狗，實在缺乏公德心，可明定規約禁止，以杜此行為。
註：公寓大廈管理條例業於民國九十二年十二月三十一日公布修正全文六十三條，文章中所涉及之公寓大廈管理條例第8條、第16條、第24條已修正內容，另原第38條之規定已移至第47條；另文章中所提及之土地登記規則第76條，嗣後於九十年九月十四日該次全文修正土地登記規則時已移至第82條，並增訂第2項。上開條文之修正並不影響本文案例之結論。