編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規已有修正，恕不更新本文內容。關於法規修正情形請參註示。
談公寓大廈管理條例相關案例（七）
◎王彩又律師
案 例：
一、中正大廈內三樓住戶，將盆栽、鞋櫃、腳踏車等雜物，放置於門口走道上及樓梯間，經管理委員會多次勸導仍不改善，試問，管理委員會可否予以罰款或當作廢棄物處理？
二、中正大廈之四樓經營餐廳，某日餐廳發生火災，因三樓住戶在走道上及樓梯間堆置盆栽、鞋櫃、腳踏車等雜物，致逃生不易，死傷慘重，試問，三樓住戶有無刑事責任？倘四樓餐廳係非合法登記之營業，結果有無不同？
三、一樓住戶飼養寵物小狗，時常深夜擾人清夢，雖規約明文禁止，管理委員會亦勸導無效，如何處理？
解 析：
一、按依公寓大廈管理條例第十六條第二項規定：住戶不得於防火間隔、防火巷弄、『樓梯間』、『共同走廊』、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。第四項規定：住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或『按規約處理』，必要時得報請地方主管機關處理。主管機關則可依公寓大廈管理條例第三十九條第四款規定對於違反規定之住戶處以新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。是以，倘社區規約有明文規定，住戶有上開違反公寓大廈管理條例第十六條第二項規定之妨礙行為等情事，賦予管理委員會得以罰款或以廢棄物處理之權利，管理委員會即得依規約明定之處理方式處理。倘規約並未將上開處理方式訂入規約，管理委員會依法僅可報請主管機關處理，不能自行予以罰款或以廢棄物處理。為便於管理及避免處理時之爭議，還是將處理方式於規約中明訂，較為妥當。
二、按公寓大廈管理條例第三十九條第二項規定：有供營業使用事實之公寓大廈住戶有前項第三款、第四款行為（指違反第十五條第一項及第十六條第二項規定之行為），因而致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新台幣一百萬元以上五百萬元以下罰金；致重傷者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併科新台幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。是以，倘大廈發生火災，因住戶妨害公共安全之行為，造成逃生發生障礙，導致不幸傷亡之發生，妨害公共安全之住戶，依上開規定，應科以嚴厲之刑事責任，非僅是單純民事賠償責任而已。並且上開刑事責任，與刑法一般過失致人於死罪法定刑僅二年以下有期徒刑相較，實重於數倍，因此有上開妨害公共安全行為之住戶，實應所有警惕，切勿知法犯法，害人害己！又所謂有供營業使用事實之公寓大廈，該營業並不以有合法登記者為限，非法違規營業亦包括在內。換言之，只要有營業之事實，縱使該營業係未經取得營業執照即營利事業登記證，或經營營利事業登記證所載營業範圍以外之營業項目等，均屬之。故倘大廈中有住戶為營業使用，除了為營業行為之住戶外，其他住戶亦應特別注意避免有公寓大廈管理條例第十五條第一項及第十六條第二項規定之妨害公共安全之行為，以免以身試法。
三、飼養寵物是許多人之嗜好，惟在都市建築公寓大廈中飼養，卻有妨害鄰居之諸多困擾，例如安全衛生、妨害安寧等問題，為維護居家之安全及安寧，大多數之公寓大廈規約均禁止飼養寵物，然倘住戶不遵守規約，執意飼養，不理會管理委員會之制止，如何處理？倘住戶所飼養之寵物屬野生動物保育法所規定保護之保育類動物，其飼養除須經核准輸入、轉讓或其他合法方式取得外，依野生動物保育法第三十一條規定，應填具資料向主管機關登記備查，如未依法處理，觸犯野生動物保育法，依違法情形，可處以刑責或科或併科罰緩。故住戶所飼養之動物如為保育類動物，管理委員會制止無效，除可依公寓大廈管理條例第三十八條規定報請主管機關處以罰鍰，尚可依違反野生動物保育法，報請處理。倘住戶所飼養之寵物非保育類動物，除同樣可依公寓大廈管理條例第三十八條規定報請主管機關處以罰鍰外，另按公寓大廈管理條例第十六條第四項規定：住戶違反前三項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或「按規約處理」，必要時得報請地方主管機關處理。因此，對於住戶之不遵守規約禁止飼養寵物之行為，可於規約中規範違反時具體的處罰規定，例如賦予管理委員會可逕行罰款等罰責，如此或可發生較具實質之拘束力，要求住戶遵守規約之規定。
註：公寓大廈管理條例業於