編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，之後法規已有修正，相關法條請參註示，恕不更新本文內容（最近更新日期：
談公寓大廈管理條例(二)
◎王彩又律師
前 言
公寓大廈管理條例始於民國（下同）八十四年六月二十八日經總統公布施行，同年
案 例
一、張三在台北市近郊購買透天別墅乙戶，該戶透天別墅位於別墅設區內，出入大門有警衛統一管制，社區內有游泳池、籃球場、羽球場等公共設施由全體住戶共用，問該別墅社區有無本條例之適用？
二、某建設公司在一塊土地上興建有數十棟大樓，每一棟大樓內又逐層分為許多戶，每一棟大樓有共用部分外，整個社區還有社區的公共設施，如中庭花園、運動場、活動中心等，該整個社區的公共設施管理，有無本條例之適用？應依本條例管理？
三、帝王大廈之整棟大樓所有權均為李四所有，李四未將任何一層或一戶出售，而是分別予以出租，則該大廈是否有本條例之適用？
四、王五所有之中正大廈五樓之房屋於民國八十三年四月間以預售屋購得，在八十四年六月十日交屋，問該中正大廈應如何管理？有無本條例之適用？
解 析
一、公寓大廈管理條例所適用之對象，依本條例第三條第一款規定乃指構造上及使用上得為區分所有或依建造執照、設計圖樣有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地而言。依此似乎具有獨立權狀之獨棟透天別墅，非前述本條例之適用對象，惟如案例一之情形，事實上多數各自獨立之建築物，其使用管理上亦有不可分之關係，如公共設施之使用維護及公共安全、公共安寧等之管理，均具有整體不可分之關係，進而自存在使用管理之問題，所以公寓大廈管理條例第四十一條規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」因此案例一張三雖擁有透天別墅之獨立產權，然該透天別墅所在之整體社區之公共設施之管理仍有本條例之適用，其管理委員會、公共基金、規約等之組織亦準用本條例之相關規定。
二、案例二之每一棟大樓都是本條例所稱之公寓大廈，毫無疑義地有本條例之適用。而除每一棟大樓本身外，數棟大樓所構成之整體社區，同案例一之情形，另有社區的公共設施之使用管理問題，這類公共設施之管理，依本條例第四十一條之規定，與案例一同，亦準用本條例之規定。準用之範圍則包含「管理」及「組織」，排除因所有權而發生之權利義務規定之適用。
三、案例三之情形即為一般套房出租業之居住型態，一人擁有整棟建築物之所有權，將以長期出租經營為業者。參本條例第三條第三款關於「專有部分」之定義「指公寓大廈之全部或一部，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」顯示本條例之規範對象，只要建築物係區分所有之型態並以區分所有方式辦理所有權登記，即有本條例之適用，是以筆者認為案例三之情形，住戶雖非建築物之所有權人，住戶與住戶間，有關共同事務之處理，應得依本條例規定辦理，並得準用本條例之規定，組成住戶會議、管理委員會等組織，執行管理維護之事務。又本條例第三條第一款關於「公寓大廈」之定義，文句中並未具體指明建築物的用途和構造，一般住宅大樓為本條例之適用對象，依本條例之立法目的，是當然之解釋，而住宅之外，工業用或商業用之工業、商業建築物，是否亦有本條例之適用？理論上，本條例既未明定限制建築物之用途，只要建築物所有權形態為區分所有，均有適用本條例之可能。
四、案例四所牽涉之問題為時的效力；公寓大廈管理條例於八十四年六月九日立法院三讀通過，在
然公寓大廈管理條例第四十三條第一項僅規定「應依本條例規定成立管理組織」，有疑問的是，建造執照取得在本條例施行前之公寓大廈，若仍未按本條例成立管理組織，即未成立管理委員會，是否仍有本條例之適用？此有不同之解讀，惟筆者認為本條例第四十三條第一項之規定是在規範公寓大廈管理組織之成立方式，若未依本條例規定成立合法之管理組織，僅是不得行使本條例有關管理組織相關規定之職權而已，非是全無本條例之適用，故本條例施行前存在之舊公寓，縱未依本條例成立管理組織，相鄰住戶間之權利義務關係，仍應有本條例之適用，如此始符本條例規範住戶權利義務明確化之立法目的。
而建造執照取得在本條例施行以前之公寓大廈如何成立合法之管理組織，依本條例施行細則第十四條規定，由區分所有權人依本條例第二十五條第三項規定，互推一人為召集人，召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。倘若召集人無法產生，施行細則未明定，解釋上應適用本條例第二十五條第四項規定，召集人無法依前項規定互推產生時，區分所有權人得申請主管機關指定臨時召集人召集之。召集人產生後，應即依本條例之規定合法召集區分所有權人會議，訂定規約，再依規約選任管理委員組織管理委員會，行使本條例所賦予管理組織之職權。
註：公寓大廈管理條例業於民國九十二年十二月三十一日公布修正全文六十三條，文章中所涉及之公寓大廈管理條例第41條規定已移至新修正之第53條；另第43條規定已移至新修正之第55條並修改其內容，將如何成立管理組織進一步明確規定。