編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，之後法規已有修正，相關法條請參註示，恕不更新本文內容（最近更新日期：
公寓大廈管理條例(三)
◎王彩又律師
按「公寓大廈」係指構造上或使用上得為區分所有，且區分所有使用單位達三戶以上之建築物及其基地。而所謂區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權之狀態。因此，公寓大廈之所有權形態，乃多數人區分所有之形態。而為了統合多數區分所有權人之意見，及執行區分所有權人決議之公共事務、解決所有關係所生之事務，必須以集合方式決議公共事務，並授權一定的個人或團體執行，否則將造成公共事務各自為政之亂象。本文即就關於公寓大廈管理組織之設置、職權，運作等相關規定簡要介紹。
首先介紹公寓大廈公共事務之決策機關即意思機關『區分所有權人會議』；區分所有權人為建築物即公寓大廈之所有權人，對於與公寓大廈有關的權利義務，其關係最為密切，由區分所有權人決定公寓大廈之公共事務及其運作，最適合不過。故公寓大廈管理條例第三條第七款規定：「區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」亦即由區分所有權人會議負責決定公寓大廈公共事務之政策方針。
區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，惟會議之召開並不是由全體區分所有權人定時自行召集，而是由特定人召集。依公寓大廈管理條例第二十五條第三項、第二十六條第一項規定，區分所有權人會議之召集人有兩種，即區分所有權人互推之召集人及原建築物之起造人。依公寓大廈管理條例第二十五條第三項區分所有權人互推產生之召集人為常設性，所有之公寓大廈都應設置。因依公寓大廈管理條例第二十五條第一項規定區分所有權人會議每年至少應召開一次，故可於定期會議中推選召集人。而由於會議召集人的職務除召集會議外，並無其他職務，公寓大廈又另設有管理的執行機關即管理委員會，所以可由該管理的執行機關兼任召集會議工作，無須單獨設置召集人。倘召集人故意不召集區分所有權人會議，依公寓大廈管理條例第三十八條第一款規定，得由直轄市、縣（市）政府之主管機關處以三千元以上一萬五千元以下之罰鍰。召集人仍不召集時，因並不屬於公寓大廈管理條例第二十五條第四項召集人無法產生之情形，主管機關不得指定臨時召集人或其他區分所有權人依規約輪流擔任，筆者認為可依公寓大廈管理條例第二十五條第二項第二款之方式，由一定人數和區分所有權比例的區分所有權人以書面載明召集目的及理由請求召集仍拒不召集後，由請求召集之區分所有權人自行召集。
而由建築物起造人召集之區分所有權人會議可謂第一次區分所有權人會議，通常情形亦僅有一次，故由起造人擔任區分所有權人會議之召集人並非常態性，此次會議之後，即應依公寓大廈管理條例第二十五條第三項規定之方式產生。而建築物起造人指的是依建築法規定申請建築之人。建築物起造人應召集區分所有權人會議之情形，公寓大廈管理條例第二十六條規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。起造人有數人時，應互推一人為之。」所謂區分所有權人達三分之二以上，例如公寓大廈有三十戶，已登記過戶完畢為二十四戶，該二十四戶區分所有權人占所有區分所有權人比例五分之四，即屬之。所謂區分所有權比例合計三分之二以上，係指登記之區分所有權面積合計占所有區分所有權總面積三分之二以上而言，例如，前開公寓大廈所有區分所有權總坪數為
建築物之起造人在建築物之區分所有權人之比例及所有權比例，達上開規定之比例時，即有召集會議並向地方主管機關報備之義務。如起造人違反此召集及報備之義務，亦由直轄市、縣（市）政府之主管機關依公寓大廈管理條例第三十八條第一款處以三千元以上一萬五千元以下之罰鍰，而區分所有權人則可逕依公寓大廈管理條例第二十五條之方式推選召集人召集會議。
區分所有權人會議的召集方式，依公寓大廈管理條例第二十八條規定，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。故以書面通知為原則，僅在臨時且急迫時，才例外可用公告之方式。而寄送開會通知，為免爭議最好以雙掛號方式較妥；所謂公告則可以將開會內容之通知函張貼載明於大廈之公布欄，或將開會訊息刊登於報紙上。所有權人會議開會決議後，依公寓大廈管理條例第三十二條規定，應作成會議紀錄，載明開會經過和決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。作成會議紀錄應與出席簽名簿和代理出席之委託書一併保存。利害關係人於必要時，依公寓大廈管理條例第三十三條規定得請求閱覽規約及區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
區分所有權人會議主要功能既在公共事務之決議，決議之基準為何，公寓大廈管理條例第二十九條、第三十條、第三十一條則有規定。一般事項的決議依第二十九條規定，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。若區分所有權人會議因開會人數或區分所有權比例不足而無法決議，第三十條第一項規定有補救之措施，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明，即可。倘依前開重新召集規定亦無法開議或決議通過時，因非屬重大事項，為使公寓大廈運作順暢，得依公寓大廈管理條例第二十九條規定，以規約規定降低開議或通過決議之門檻，或規定此時授權管理委員會決定並執行之，以資補救。而應注意，前開重新開議及以規約降低開議或通過決議門檻，僅能決議第二十九條規定之一般事項，若是重大事項則不能以此方式決議。而所謂重大事項即是公寓大廈管理條例第三十一條所規定之事項： 1、規約之訂定或變更。 2、公寓大廈之重大修繕或改良。 3、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。 4、住戶強制遷離或區分所有權之強制出讓。 5、約定專用或約定共用事項。就上開事項區分所有權人會議決議時，應有區分所有權人三分之二以上區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
註：公寓大廈管理條例業於民國九十二年十二月三十一日公布修正全文六十三條，關於區分所有權會議之召集方式、決議方式等請參新修正法文第25條至第40條之規定。