編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規已有修正，恕不更新本文內容。關於法規修正情形請參註示。
公寓大廈管理條例(四)
◎王彩又律師
n
公寓大廈管理的執行機關管理委員會或管理負責人：
公寓大廈公共事務之決策由全體區分所有權人以區分所有權人會議決定，然有關共用部分的管理及其他專用部分的維持管理、建物基地或共用部分以外的附屬設施等之管理，管理行為若均由區分所有權人逐一共同為之，有其實質上之困難與窒礙難行之處，因此上開管理行為之實施，有設置長期實施管理行為者之必要，如區分所有權人眾多時，以採取管理委員會之方式，人數較少者則採用管理負責人之方式，亦即以管理委員會或管理負責人為公寓大廈管理的執行機關。
依公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例）第二十七條第一、二項規定可知，管理委員會或管理負責人是屬於應設立的組織，其組織及選任應於規約中定之。管理委員會產生之方式，依本條例第三條第八款規定，由住戶互相推選，而管理負責人依本條例第三條第九款則由區分所有權人和住戶互選。公寓大廈成立管理委員會後，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，可與第三人為法律行為或訴訟。管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。本條例第二十七條第三項均有規定。而倘公寓大廈未組成管理委員會且未選任管理負責人時，為使管理業務不致因此停滯，本條例第二十七條第四項規定，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理負責人。
管理委員會或管理負責人的職務，主要為本條例第三十四條共十一款規定之事務，除此之外，本條例第十七條第二項、第二十條、第二十一條、第二十二條等所規定事項亦由管理委員會或管理負責人負責執行。而最重要的是，管理委員會或管理負責人因執行管理職務而需提起訴訟時，依本條例第三十五條第一項規定：管理委員會有當事人能力。上開規定，依本條例第三十七條規定準用於管理負責人。讓管理委員會或管理負責人在其權限範圍內得以自己名義為民事訴訟之原告或被告（以管理委員名義起訴時係以主任委員為其法定代理人）。故當有住戶拒繳管理費或有違反規約、本條例第六條住戶應遵守之事項等情事時，管理委員會或管理負責人得以自己名義，以主任委員為法定代理人，起訴進行訴訟。
n
管理經費公共基金：
公寓大廈管理業務的執行，尚須有經費來推動，本條例第十八條第一項就強制規定公寓大廈應設置公共基金，並明定來源為：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。
第一款之提列義務人為建物之起造人，起造人是誰？依建築法第三十條及第三十一條規定，建築物申請建造執照時應備具申請書，申請書必須載明起造人，因而起造人是誰，依建管機關的資料和所核發的建造執照記載為準。又因本條例第四十五條第一項規定，公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售，所以按理在預售屋買賣之情形，申請建造執照時起造人應該是買賣契約的賣方，而非購屋者，但因建築法第五十五條第一項規定，起造人可以變更，因此建商為了逃避提列公共基金之義務，很有可能在取得使用執照之前，即將起造人名義變更為購屋者，使購屋者負擔提列公共基金之義務，此點為購屋者應特別注意之事項。並因起造人提列公共基金係使用執照申請前之強制義務，未提列公共基金時建管機關將不發給使用執照，則建築物將因無使用執照無法申請水電而不能使用，故為避免日後產生糾紛，對於建商是否有依規定提列公共基金，預售屋之購買者於購屋時應予了解。而起造人應提列之公共基金的比例或金額，依據內政部頒定的施行細則第六條規定：「本條例第十八條第一項第一款所定按工程造價一定比例或金額提列公共基金，依下列標準計算之：一、新台幣一千萬元以下者為千分之二十。二、逾新台幣一千萬元至新台幣一億元者，超過新台幣一千萬元部分為千分之十五。三、逾新台幣一億元至新台幣十億元者，超過新台幣一億元部分為千分之五。四、逾新台幣十億元以上者，超過新台幣十億元部分為千分之三。」
前述起造人提列公共基金之義務，對於本條例施行前已存在之公寓大廈，本於法律不溯及既往原則，不得再向起造人主張提列公共基金，而應由區分所有權人和住戶分擔繳納。
第二款規定則包括一般維護管理所需之管理費及重大修繕所支出之費用，由各區分所有權人負擔。而該條款繳納義務人本條例第十八條第一項第二款雖只規定區分所有權人，但實際上應包括住戶，此從不繳納公共基金時有關之民事及行政責任規定可看出。依本條例第二十一條規定「區分所有權人」或「住戶」積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會或管理負責人得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。如遭法院判決給付並經強制執行後，仍未改善，再度積欠達區分所有權總價百分之一時，此時管理委員會或管理負責人可依區分所有權人會議決議，如為住戶，訴請法院強制其遷離，如為區分所有權人時則得訴請法院強制出讓其區分所有權和基地所有權的應有部分。
第三款的孳息，指公共基金存於金融機構的利息或其他運用所得的利潤。第四款的其他收入，則指因公寓大廈的管理使用所獲得的收入。如停車場停車收費等。
公共基金之運用依本條例第十八條第三項規定應依區分所有權人會議決議為之。實際的管理和運用則由管理委員會或管理負責人負責。但因公寓大廈的管理委員會依本條例第三十五條第一項規定雖有當事人能力，惟仍不具法人資格，因而公共基金並不屬於管理委員會的獨立財產，其所有權屬於全體區分所有權人所共有。因公共基金具有一定之目的，其運用是為全體區分所有權人之利益，所以性質上應屬於公同共有，且為區分所有權之從屬物權，依民法第六十八條規定，不能單獨成為交易的標的，必須隨同主物而移轉，故本條例第十九條規定：區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
註：公寓大廈管理條例業於民國九十二年十二月三十一日公布修正全文六十三條，文章中所涉及之公寓大廈管理條例第27條規定已移至新修正之第29條並修正其內容；第34條規定已移至新修正之第36條並修正其內容。原第3條第10款：「住戶」之規定，往前移至第8款並修正內容，其後之款項往後順移；第35條規定移至第38條；第37條規定移至第40條；第45條規定移至58條。另第6條、第17條、第18條、第20條、第22條修正內容。（加註時間：97年5月30日）