編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規已有修正，恕不更新本文內容。關於法規修正情形請參註示。
談公寓大廈管理條例相關案例（五）
◎王彩又律師
壹、案例：
一、
二、
貳、解析：
案例一：
１、公寓大廈一般維護管理所需之管理費及公共基金，一般而言，係由管理委員會向區分所有權人收取，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款及第三十四條第六款規定可資參照。因此任何一專有部分之公共基金或管理費用，應由區分所有權人就其權利存續期間即擁有所有權之期間，負責繳納。若原區分所有權人在其專有部分過戶他人以前，未繳清其應繳納之公共基金或管理費，除非過戶後之新區分所有權人與原區分所有權人另行訂定債務承擔契約，約定由新區分所有權人代為清償原區分所有權人所積欠之公共基金或管理費用外，仍由原區分所有權人負責繳納，依公寓大廈管理條例第二十一條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納。而依公寓大廈管理條例第二十一條規定：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。是以，管理委員會得以存證信函催告未繳納管理費之原區分所有權人，限其於一定期限內繳納，如仍未如期繳納，由管理委員會具名提起訴訟請求給付。
２、而雖公寓大廈管理條例第二十四條規定：區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。惟按該條之立法說明：「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護區分所有關係之一貫性。」衡其立法意旨，無非在維護區分所有權關係之一貫性，並貫徹公寓大廈管理維護之目的。職故，上開條例第二十四條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所訂之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，亦即區分所有權人之繼受人依該條所應繼受者，僅為該條例相關之規定及各區分所有權人為共同關係所訂立之管理規約，並不包括原區分所有權人違反規定、規約，義務不履行，因而具體發生之個別債務。所以本案例
註：本案例見解參照內政部營建署86.2.26
台（86）內營字第8672309號函研商『公寓大廈管理條例執行疑義』第四次會議紀錄及台灣新竹地方法院八十八年度簡上字第一一一號民事判決。
案例二：
１、依公寓大廈管理條例第二十一條規定：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。及第二十二條第一項第一款規定：住戶積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促其改善，於三個月內未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議決議，訴請法院強制其遷離。而所謂住戶依公寓大廈管理條例第三條第一項第十款規定，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。故依上開規定，公寓大廈管理費用繳納之義務人應包括非區分所有權人之住戶。惟按公寓大廈管理條例第十條第二、三項明定，除區分所有權人會議或規約另有規定者外，共用部分、約定共用部分之修繕、管理維護費用應由區分所有權人按其應有部分分擔之，顯然管理費原則上應由區分所有權人負擔。所以管理費用是否由非區分所有權人之住戶負擔，應視規約是否另行規定管理費由承租人或使用人負擔，如有規定由承租人或使用人負擔，依前開條例第二十一條、第二十二條第一項第一款規定，管理費由住戶分擔之意，公寓大廈非由區分所有權人使用，係由承租人使用時，管理費用之繳納，自應由承租人負擔。故本案例倘大廈規約明定管理費由承租人或使用人負擔，管理委員會可依法請求承租人
２、而管理費之訂定，依公寓大廈管理條例第二十九條及第三十四條規定可知，除規約另有訂定外，應由區分所有權人會議決議之，非由住戶參與決議，所以，本案例區分所有權人會議既決議區分住家管理費每坪一百二十元、辦公室管理費每坪二百元，住戶
註：公寓大廈管理條例業於