編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規如有修正，恕不更新本文內容。（最近更新日期：
法律服務交流道（四）
◎李明仙律師主持
八、租房子經營商業因須花數百萬元裝潢，房東同意訂較長期為六年之租約，租約並經公證，如承租人未違約是否最少可承租使用六年？
答：１、租屋所衍生的糾紛，實務上最常見的是租金未給、到期不搬。而國人訂立租約後房東或因心想不會那麼倒霉且考慮稅金、手續麻煩等理由後，上法院公證的比例不高，況且真有糾紛時，如順利收回房子，房東大都自認倒霉；而房客往往拖欠數月租金後，也不好意思續住，多會自動搬離。所以縱未有公證，真要上法院解決的比例不高。但因租賃是社會最常見的交易活動之一，比例雖少，但法院此類案件還不少。
２、如就租金給付、租期屆滿應交還租賃物等作成公證書，並載明應逕受強制執行者，公證書同確定判決般，可聲請強制執行。而如未經公證，則要強制執行前，原則須先經民事審判程序，俾取得執行名義，往往曠日費時。（９６年１２年１０日加註：公證法修正後增加民間公證人亦可公證）。
３、一般而言，俗稱房客之承租人，租房子經營商業因須花數百萬元裝潢，如僅能短期使用，期滿能否續訂，變數甚多，故會提出訂較長期租約之要求，而公證對雙方均較有保障，足見雙方充滿善意、謹慎。而民法第四百二十五條第一項規定「買賣不破租賃」，亦即房客如依約占有租賃物，縱房東將租賃物賣給第三人，原租賃契約對第三人仍繼續存在。而依照最新修訂的民法在上開條文增第二項：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」立法理由認為長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防實務上強制執行時虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，妨礙他人強制執行情事。而本件雖逾五年但已公證，從民法的觀點當然有「買賣不破租賃」的適用。看來如承租人未違約好像最少可承租使用六年。好多讀法律的、公證人都這麼說。
４、法令如牛毛，特別法優於普通法，例外先於原則適用，法律讀到最後均在讀特別法、例外，上開說法原則沒錯。但一般出租的不動產在出租前大抵均會向金融機構借款，如果房東在租期內因還不出貸款被法院拍賣時，依目前景氣低迷的拍定情況，往往拍定金額不足清償執行費、增值稅、抵押債權等，此時抵押權人每聲請法院依強制執行法第九十八條第二項但書規定除去租賃權，一經法院除去租賃權，則承租人縱係查封前占有，依強制執行法第九十九條第二項規定，仍應解除占有點交買受人或承受人。所以承租人縱未違約並非一定可承租使用六年，前題係所有權人出租時未設定抵押或縱設定抵押但須保佑房東六年內財務狀況良好。
５、常聽說房東出租房子給房客作生意時，要保佑房客賺錢才能順利收到租金；如果那天租個房子也要問房東是否設定抵押、財務狀況並保佑房東賺錢，可要說聲恭喜，因須花數百萬元裝潢的生意，您說生意還會小嗎？