編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，日後法規已有修正，恕不更新本文內容。關於法規修正情形請參註示。
談公寓大廈管理條例相關案例（六）
◎王彩又律師
案例：
一、李寧為帝王大廈Ａ棟四樓之住戶，某日發現浴室之天花板及牆壁漏水，經請專人察看判定應係五樓之熱水管漏水，李寧應如何處理？
二、伯爵華廈Ｂ棟之消防管線發生問題，經管理委員會請人察看，發現問題發生在Ｂ棟五樓之住戶內，修復工程如何進行？
問題：
一、李寧可否要求進入五樓住戶內修繕漏水之熱水管？修繕費用應由何人負擔？倘施工過程中，五樓住戶受有損害，怎麼辦？
二、伯爵華廈Ｂ棟五樓之住戶，有義務配合消防管線修繕工程之進行？修繕費用如何負擔？倘施工過程中，Ｂ棟五樓住戶受有損害，怎麼辦？
解答：
案例一
１、依公寓大廈管理條例第六條第二款規定：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。是以，李寧所居住之四樓漏水，為找尋漏水原因之必要，而須進入樓上五樓他住戶時，五樓住戶不得拒絕。並倘修理工程之施工，必須從五樓樓上地板著手，五樓住戶依法亦應配合修理工程之進行。亦即五樓住戶應容忍他人利用自己之專有或專用部分從事建築物之維護及修繕。而倘若五樓住戶拒絕配合，經協調仍不履行時，他住戶如
２、公寓大廈管理條例第十二條規定：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。準此，管線若專屬於特定區分所有權人使用，解釋上該管線亦應屬專有部分，並該管線非在共同壁或樓地板內，而係附屬在專有部分之牆壁內，應歸屬該區分所有權人自行負擔。但雖屬專有部分之管線，倘該管線在共同壁或樓地板內，依前開所述之公寓大廈管理條例第十二條規定，其修繕費用應由共同壁及樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。所以本案例五樓漏水之熱水管倘在共同壁或樓地板內，
３、區分所有權人為維護或修繕自己專有部分時，如本案之情形，有權利使用他區分所有權人之專有或專用部分，他區分所有權人應容忍他人利用自己專有或專用部分從事維修或修繕工作，然此權利義務畢竟對他區分所有權人為一項負擔，除限於必要之範圍內，方得為之，即法文所規定之「必須」之情形外，公寓大廈管理條例第六條第二項並規定，進入或使用時，應擇其損害最少之處所及方法為之，維護區分所有權人之權益。並且倘使用他人專有部分維護或修繕自己專有部分時，因而致他區分所有權人受有損害者，應負回復原狀或補償其所生損害之義務。是以本案例五樓住戶倘施工造成損害之發生，可向四樓住戶
案例二
１、首先應該釐清的是，消防管線係公共管線，應屬共用部分。而依公寓大廈管理條例第六條第一項第三款規定：管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。故本案例伯爵華廈Ｂ棟之消防管線有維修必要，Ｂ棟五樓之住戶應有配合容忍利用其專有或專用部分從事消防管線維修之義務。倘若五樓住戶拒絕配合，經協調仍不履行時，管理委員會亦得依公寓大廈管理條例第六條第三項規定請求各該主管機關或向法院訴請為必要之處置。
２、依公寓大廈管理條例第十條規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。故本案例共用之消防管線維修所須費用，除非係可歸責於某一區分所有權人之事由所致，由該區分所有權人負擔，修繕費用應由公共基金支付或全體區分所有權人按比例分擔之。
３、公寓大廈管理條例第二項規定：前項第二款及第三款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生之損害。本案例之情形即屬第三款所指之情事。是以，為維修共用之消防管線進入及使用Ｂ棟五樓住戶之專有部分，因而造成Ｂ棟五樓住戶受到損害，依法應予補償其所生之損害。而補償費用之負擔，吾見認為應類推適用公寓大廈管理條例第十條第二項規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
註：公寓大廈管理條例業於