編者按：本文係依據發行日期有效之法規撰寫而成，之後法規若有修正，恕不更新本文內容（最近更新日期：97年5月30日）。
關於房地瑕疵買受人主張暫不付款或請求減少價金等法律問題
◎王彩又律師
一、案例：
(一)張先生向某建設公司購買房地乙棟，總價新台幣八百萬元，張先生如期繳付各期工程款，惟至該棟房地完工，建設公司通知辦理銀行貸款時，張先生發現房屋有重大瑕疵，施工品質不良，故拒絕配合辦理銀行貸款且拒絕受領房屋，然建設公司卻以張先生已構成遲延給付，顯然違約為由，發函催告張先生依約付款或辦理銀行貸款後，主張解除買賣契約並依約沒收已經給付之全部買賣價金。
(二)李先生向某建設公司購買房地乙棟，總價新台幣一千萬元，雙方依約支付買賣價金、辦理所有權移轉登記，詎交屋六個月後，一次大雨，李先生竟發現房屋有漏水之瑕疵，李先生立即通知建設公司，雖該公司多次派人處理，經過了一年漏水問題仍未解決，結果隔年夏天的一次颱風，漏水問題更將李先生的佰萬裝潢全毀掉，故李先生認為該房屋根本不值新台幣一千萬元，要求建設公司退他價金三百萬元並賠償裝璜費一百萬元，然建設公司以超過民法主張減少價金之六個月期間為由，拒絕李先生之請求。
二、問題：
(一)１、張先生是否可以房屋有瑕疵，建設公司應負瑕疵擔保責任或債務不履行責任為由，拒絕給付尾款？是否因房屋之瑕疵程度而有不同？
２、建設公司可否以房屋瑕疵程度輕微，要求張先生仍應給付價金，因張先生仍拒絕給付，而行使契約解除權？
３、建設公司解除契約後，主張沒收張先生已給付之全部價金，合理嗎？
(二)１、李先生主張減少價金及賠償裝潢費之法律依據何在？
２、李先生主張減少價金有時間的限制嗎？主張之方式又如何？
３、倘李先生要求主張減少價金果真已逾六個月之法定期間，如何補救？
三、解析：
(一)１、買賣契約買賣雙方的權利義務，買受人最主要之義務是交付買賣價金，而出賣人則是移轉物之所有權，及交付合於契約品質之買賣標的物。買受人以所買受之房地有瑕疵為由，拒絕給付價金，是在行使民法第二百六十四條規定之同時履行抗辯權，而買受人就買賣標的物之瑕疵，可否行使同時履行抗辯權，應就買受人主張之法律關係如何定之。出賣人所交付之買賣標的物有瑕疵，買受人可主張之權利有：依民法第三百五十九條規定出賣人應負瑕疵擔保責任，買受人得請求減少價金或解除契約。如買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，依民法第三百六十條規定得請求不履行之損害賠償。買賣之物，僅指定種類者，如物有瑕疵，依民法第三百六十四條規定買受人得不解除契約或請求減少價金，請求另行交付無瑕疵之物。另依最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議見解，如瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於出賣人之事由所致者，同時構成民法第二百二十七條不完全給付之債務不履行責任，得請求損害賠償。而買受人如主張出賣人應負瑕疵擔保責任，依民法第三百五十九條規定解除契約或請求減少價金者，無行使同時履行抗辯權之餘地，因契約解除或減少價金後，互負之債務，得否行使同時履行抗辯權，係屬另一問題。但如買受人依民法第三百六十四條規定請求出賣人交付無瑕疵之物，則於出賣人為各該給付前，非不得拒絕自己之給付。倘買受人主張出賣人應負不完全給付之債務不履行，主張類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，依上開最高法院七十七年度第七次民事庭決議見解，有民法第二百六十四條規定同時履行抗辯權之適用。關於民法第二百二十七條不完全給付之規定，八十八年新修正之民法第二百二十七條第一項規定已將上開決議所指之類推適用法則，直接修定為「債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利」。基上，倘張先生以房地有瑕疵為由，要求建設公司在修補前，拒絕給付價金，即行使同時履行抗辯權，依上開民事庭決議原則上是有理由的，此另有最高法院八十四年度台上字第一六九號判決、八十五年度台上字二二二九號判決、八十六年度台上字第九三六號判決要旨可以參考。
２、惟是不是不論房地瑕疵程度如何，均可主張行使同時履行抗辯權，拒絕給付價金？非無疑問？此實務見解認為仍須以誠信公平原則作個案判斷，有最高法院七十三年度台上字第一一四二號判決、七十六年度台上字第二五０六號判決足資參考。實務見解認為倘瑕疵程度輕微，且可以修補，而該瑕疵修補之價值佔房地總價之比例甚微，如拒絕給付價金有違背誠實及信用方法者，買受人不得以瑕疵為由拒絕給付價金。反之，如為重要之瑕疵，且瑕疵程度重大，買受人則得主張在出賣人修補瑕疵前拒絕付款。故張先生所購買之房地倘瑕疵僅屬輕微且可以補正，依上開實務見解張先生不得任意拒絕給付全部價金或辦理銀行貸款。基此，建設公司催告張先生生付款，張先生仍行拒絕付款，建設公司接下來可以主張解除契約，並已經給付之價金將有遭建設公司全數沒收之危險。是以，此時張先生處理之態度應是考慮要求建設公司先行扣除該瑕疵之價金，非是拒絕給付全部之價金或拒絕辦理銀行貸款。
３、倘建設公司果真因張先生拒絕付款，解除契約並主張已繳交之價金，依契約約定充作違約金，予以沒收，依約建設公司確實有權作此主張，惟倘張先生已繳交之價金，占總價金之比例甚高，如此違約金之約定沒收，對承購戶張先生而言確有不公平，則雖建設公司依約有權沒收，此時張先生可依民法第二百五十二條之規定主張違約金過高，請求法院予以酌減，要求建設公司退還部分價款，此有最高法院八十六年度台上字第二三００號判決足資參考。
(二)１、民法第三百五十九條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。故出賣人所交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，買受人可依前開之法條規定主張減少買賣價金，甚而解除買賣契約。除此之外，另依最高法院之見解七十七年度第七次民事庭會議決議，倘其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害（新修正之民法第二百二十七條第一項規定已直接修定為，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利，無須類推適用）。故本案李先生除得依民法第三百五十九條規定請求減少價金外，亦可同時依民法第二百二十七條第一項規定主張不完全給付之債務不履行，請求損害賠償，達到與減少價金同樣之目的。至於李先生之佰萬裝潢費用之賠償，可依新修正之民法第二百二十七條第二項規定求償「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」。
２、上開民法第三百五十九條規定之買受人的解除契約或減少價金請求權之行使，有六個月期間之限制，規定於民法第三百六十五條，惟六個月之起算點，新舊條文規定不同，八十八年修正前之規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，『於物之交付後』六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」修正後之條文「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，『於買受人依第三百五十六條規定為通知後』六個月間不行使或『自物之交付時起經過五年而消滅』。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」而個別案例究竟是適用修正前或修正後之條文，依民法債編施行法第一條之規定判斷「民法債篇施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債篇之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。」而有疑義的是，民法債編施行法第三、四條另有規定「民法債篇修正施行前之法定消滅時效，其期間較民法債篇修正施行後所定為長者，適用修正施行前之規定。但其殘餘期間自民法債篇修正施行日起算，較民法債篇修正施行後所定期間為長者，應自施行日起，適用民法債篇修正施行後之規定。」則民法第三百六十五條修正前後條文之適用判斷，似乎另有民法債篇施行法第三條第四條規定之適用？惟吾見以為民法債編施行法第三條第四條之規定，係針對修正前後消滅時效或除斥期間長短不同所為之規定，而民法第三百六十五條第一項規定修正前後之期間均為六個月，並無不同，故民法債編施行法第三條第四條，對於民法第三百六十五條第一項規定是否有適用，非無疑義？故買受人當發現所買受之房地有瑕疵，除了即時通知賣主處理外，依現行民法，切記必須於通知後六個月內行使減少價金請求權或解除契約，否則會發生失權之效果。至於如何行使減少價金請求權或解除契約，無須以訴主張，寄發存證信函即可，但必須明確表達行使減少價金權利或解除契約之意思表示，否則會有是否已行使減少價金請求權或解除契約之爭議。
３、倘李先生主張減少價金時，已過六個月之法定期間，因本案之房地瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，承如前述，李先生可另依民法第二百二十七條第一項規定請求損害賠償，該請求權時效為十五年，故萬一因房地瑕疵進行民事訴訟，為保險起見，依據之法律關係，還是多作主張。